Contoh Surat Somasi dan Kapan Waktu yang Tepat Mengirimkannya - Karyahukum

Ada satu cerita yang hampir selalu berulang di meja PPAT. Seorang bapak, sebut saja Pak Sutrisno, ingin memberikan sebidang tanah kepada anak bungsunya semasa ia masih hidup. Alasannya sederhana: anak bungsu inilah yang merawatnya sehari-hari. Penyerahannya dilakukan di ruang tamu, disaksikan tetangga, dituliskan di atas kertas bermeterai, lalu sertipikat diserahkan begitu saja. Semua pihak merasa urusan sudah selesai. Lima tahun kemudian Pak Sutrisno meninggal, dan tanah itu tidak pernah bisa dibalik nama karena Kantor Pertanahan meminta akta hibah dari PPAT yang tidak pernah dibuat. Saudara-saudara yang lain pun mulai mempersoalkan: kenapa satu anak dapat lebih dulu, sementara yang lain menunggu warisan?

Teman-teman, situasi seperti ini bukan soal keluarga yang tidak akur. Ini soal bentuk hukum yang tidak dipenuhi sejak awal. Beberapa pertanyaan yang akan kita jawab bersama: apa sebenarnya definisi hibah menurut KUHPerdata, dan mengapa hibah tanah wajib dibuat dengan akta PPAT? Apa bedanya hibah dengan warisan dan dengan wasiat, padahal ketiganya sama-sama "memberi" kepada anak? Sampai batas mana orang tua boleh menghibahkan hartanya tanpa melanggar bagian mutlak ahli waris? Dan berapa pajak yang harus dibayar, serta seperti apa kerangka akta hibah yang benar itu?

Dasar Hukum

Sebelum masuk ke pembahasan, ini daftar peraturan yang menjadi pegangan:

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata/Burgerlijk Wetboek, Staatsblad 1847 Nomor 23) - Buku Ketiga Bab X mengatur hibah pada Pasal 1666 sampai Pasal 1693, sedangkan Buku Kedua mengatur pewarisan, wasiat, dan bagian mutlak ahli waris.
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) - dasar seluruh perbuatan hukum atas tanah. Pasal 26 menegaskan bahwa penghibahan hak milik atas tanah diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah, dan penghibahan kepada orang asing batal karena hukum.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah - Pasal 37 ayat (1) menyatakan peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, dan perbuatan pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
• Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 - mengatur kewenangan, daerah kerja, dan tata cara pembuatan akta PPAT.
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 - memuat bentuk baku (blanko) akta PPAT, termasuk Akta Hibah.
• Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris jo. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 - dasar pembuatan akta otentik oleh notaris, termasuk akta wasiat.
• Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 tentang Kompilasi Hukum Islam (KHI) - Pasal 210 sampai Pasal 214 mengatur hibah bagi mereka yang tunduk pada hukum Islam.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah - dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), termasuk atas perolehan karena hibah, waris, dan hibah wasiat.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan - mengatur PPh final atas pengalihan hak, termasuk pengecualian untuk hibah tertentu.
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan - Pasal 4 ayat (3) huruf a mengecualikan harta hibahan yang diterima keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat dari objek pajak penghasilan.

Definisi Hibah dalam KUHPerdata

Pasal 1666 KUHPerdata mendefinisikan penghibahan sebagai suatu perjanjian di mana penghibah, di waktu hidupnya, secara cuma-cuma dan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan suatu benda untuk keperluan penerima hibah yang menerima penyerahan itu. Dari satu kalimat ini saja sudah muncul empat ciri pokok: hibah adalah perjanjian (butuh dua pihak), berlaku semasa hidup, tanpa imbalan, dan pada prinsipnya tidak bisa ditarik kembali.

Beberapa pasal lain melengkapinya. Pasal 1667 KUHPerdata menegaskan hibah hanya boleh mengenai benda yang sudah ada; sepanjang mengenai benda yang baru akan ada di kemudian hari, hibahnya batal. Pasal 1683 KUHPerdata menyatakan hibah baru mengikat penghibah setelah penerima hibah menyatakan menerimanya secara tegas. Lalu Pasal 1686 KUHPerdata mengingatkan bahwa hak milik atas benda yang dihibahkan tidak berpindah selama belum dilakukan penyerahan menurut cara yang sah. Untuk tanah, "penyerahan yang sah" itu berarti akta PPAT dan pendaftaran di Kantor Pertanahan, bukan sekadar menyerahkan sertipikat dari tangan ke tangan.

Hibah Tanah Wajib dengan Akta PPAT

Pasal 1682 KUHPerdata pada dasarnya mengharuskan setiap hibah dibuat dengan akta notaris, kecuali hibah barang bergerak bertubuh atau surat piutang atas tunjuk yang menurut Pasal 1687 KUHPerdata boleh dilakukan tanpa akta. Khusus untuk tanah, aturan agraria mempersempitnya lagi: berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997, akta yang dipakai untuk mendaftarkan peralihan hak karena hibah adalah akta PPAT, dengan bentuk baku sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012.

Konsekuensinya tegas. Surat pernyataan hibah bermeterai, kuitansi, atau kesaksian tetangga tidak dapat dipakai untuk balik nama. Dokumen semacam itu paling jauh hanya menjadi bukti adanya niat memberi, dan pembuktiannya harus diperjuangkan lewat gugatan di pengadilan - jauh lebih mahal, lama, dan tidak pasti dibanding membuat akta sejak awal.

Dokumen yang Biasa Diminta PPAT

• Sertipikat asli, yang lebih dulu dicek keabsahannya di Kantor Pertanahan.
• KTP dan Kartu Keluarga penghibah serta penerima hibah, plus buku nikah bila relevan.
• Persetujuan suami atau istri penghibah, karena tanah yang diperoleh selama perkawinan umumnya berstatus harta bersama.
• SPPT dan bukti lunas PBB tahun berjalan.
• Bukti bayar BPHTB oleh penerima hibah, dan SKB PPh atau bukti setor PPh final oleh penghibah.

Beda Hibah, Warisan, Wasiat, dan Hibah Wasiat

Keempat istilah ini sering dipakai bergantian dalam percakapan sehari-hari, padahal akibat hukumnya berbeda jauh. Pasal 875 KUHPerdata mendefinisikan surat wasiat sebagai akta berisi pernyataan seseorang tentang apa yang dikehendakinya terjadi setelah ia meninggal, dan yang dapat dicabut kembali olehnya. Bentuk-bentuk wasiat diatur dalam Pasal 931 KUHPerdata: olografis, akta umum, atau akta rahasia. Sementara "hibah wasiat" atau legaat menurut Pasal 957 KUHPerdata adalah penetapan wasiat khusus yang memberikan barang tertentu kepada orang tertentu.

Aspek	Hibah	Warisan	Wasiat / Hibah Wasiat
Saat berlaku	Semasa pemberi masih hidup (Pasal 1666 KUHPerdata)	Sejak pewaris meninggal dunia	Baru berlaku setelah pembuat wasiat meninggal (Pasal 875 KUHPerdata)
Bentuk dokumen untuk tanah	Akta Hibah PPAT	Surat Keterangan Waris / Penetapan Ahli Waris, lalu Akta Pembagian Hak Bersama bila dibagi	Akta wasiat notaris, dilanjutkan proses peralihan setelah pewaris wafat
Dapat ditarik kembali	Pada prinsipnya tidak, kecuali alasan Pasal 1688 KUHPerdata	Tidak relevan; ahli waris dapat menolak warisan	Dapat dicabut kapan saja selama pembuatnya masih hidup
Penerima	Siapa pun yang cakap, termasuk bukan ahli waris	Ahli waris menurut undang-undang	Siapa pun, sepanjang tidak melanggar bagian mutlak
Balik nama sertipikat	Bisa segera setelah akta dan pajak beres	Setelah pewaris meninggal dan ahli waris lengkap	Setelah pewaris meninggal dan wasiat dilaksanakan
Pajak perolehan	BPHTB dengan NPOPTKP umum	BPHTB waris, NPOPTKP lebih tinggi	BPHTB hibah wasiat, NPOPTKP lebih tinggi

Batas yang Tidak Boleh Dilanggar: Legitieme Portie

Hibah bukan kebebasan tanpa batas. Pasal 913 KUHPerdata mengenal legitieme portie atau bagian mutlak, yaitu bagian dari harta peninggalan yang harus diberikan kepada para ahli waris dalam garis lurus menurut undang-undang, dan terhadapnya pewaris tidak boleh menetapkan sesuatu pun, baik sebagai hibah semasa hidup maupun sebagai wasiat.

Besarannya diatur dalam Pasal 914 KUHPerdata: bila hanya ada satu anak sah, bagian mutlaknya setengah dari bagian yang seharusnya ia terima menurut undang-undang; bila ada dua anak, dua pertiga; bila tiga anak atau lebih, tiga perempat dari bagian masing-masing. Untuk ahli waris dalam garis lurus ke atas, Pasal 915 KUHPerdata menetapkan bagian mutlak sebesar setengah dari bagian menurut undang-undang. Jika hibah atau wasiat ternyata memangkas bagian ini, Pasal 920 KUHPerdata memberi hak kepada ahli waris untuk menuntut pengurangan atau inkorting saat warisan terbuka.

Contoh Perhitungan Sederhana

Pak Sutrisno memiliki tiga anak sah. Semasa hidup ia menghibahkan tanah senilai Rp800.000.000 kepada anak bungsu. Saat meninggal, sisa hartanya Rp400.000.000. Perhitungannya:

• Harta yang diperhitungkan: Rp400.000.000 + Rp800.000.000 = Rp1.200.000.000.
• Bagian masing-masing anak menurut undang-undang: Rp1.200.000.000 : 3 = Rp400.000.000.
• Bagian mutlak (tiga anak, tiga perempat): 3/4 x Rp400.000.000 = Rp300.000.000 per anak.
• Kenyataannya dua anak lain hanya menerima Rp400.000.000 : 2 = Rp200.000.000 masing-masing.
• Kekurangan Rp100.000.000 per anak, total Rp200.000.000, dapat dituntut melalui inkorting terhadap hibah tersebut.

Bagi teman-teman yang tunduk pada hukum Islam, rambunya berbeda. Pasal 210 KHI membatasi hibah sebanyak-banyaknya sepertiga harta benda milik penghibah, dan penghibah harus berumur sekurang-kurangnya 21 tahun, berakal sehat, serta tanpa paksaan. Pasal 211 KHI menambahkan bahwa hibah orang tua kepada anaknya dapat diperhitungkan sebagai warisan. Sengketanya menjadi kewenangan Pengadilan Agama.

Kapan Hibah Bisa Dibatalkan

Pasal 1688 KUHPerdata menutup pintu penarikan kembali hibah, kecuali dalam tiga hal: syarat-syarat penghibahan tidak dipenuhi oleh penerima hibah; penerima hibah bersalah melakukan atau membantu kejahatan yang bertujuan mengambil nyawa penghibah atau kejahatan lain terhadap penghibah; serta penghibah jatuh miskin sedangkan penerima hibah menolak memberi nafkah kepadanya. Di luar tiga alasan itu, penyesalan saja tidak cukup, dan pembatalan tetap harus lewat putusan pengadilan.

Selain itu, hibah juga bisa digugat batal karena cacat pada syarat sahnya perjanjian, misalnya penghibah tidak cakap, ada paksaan atau penipuan, atau objek yang dihibahkan ternyata bukan milik penghibah. Dalam ranah hukum Islam, Pasal 212 KHI menyatakan hibah tidak dapat ditarik kembali, kecuali hibah orang tua kepada anaknya.

Aspek Pajak: BPHTB dan PPh

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena hibah termasuk objek BPHTB, dengan tarif paling tinggi 5% yang ditetapkan lebih lanjut dalam Peraturan Daerah masing-masing. Dasar pengenaannya adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, yang dalam praktik diambil dari nilai pasar atau NJOP, mana yang lebih tinggi, dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Untuk perolehan karena waris dan hibah wasiat bagi keluarga sedarah garis lurus satu derajat, undang-undang menetapkan batas tidak kena pajak yang lebih besar dibanding hibah biasa.

Ilustrasi: tanah yang dihibahkan bernilai Rp900.000.000, NPOPTKP di daerah tersebut Rp80.000.000, dan tarif perda 5%. Maka dasar pengenaan = Rp900.000.000 - Rp80.000.000 = Rp820.000.000, dan BPHTB terutang = 5% x Rp820.000.000 = Rp41.000.000, ditanggung penerima hibah. Sejumlah daerah memberi pengurangan untuk hibah dalam hubungan keluarga sedarah garis lurus, jadi angka riilnya perlu dicek ke Bapenda setempat.

Di sisi penghibah, PP Nomor 34 Tahun 2016 mengenakan PPh final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan. Namun hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat - orang tua ke anak atau sebaliknya - dikecualikan sejalan dengan Pasal 4 ayat (3) huruf a Undang-Undang Pajak Penghasilan, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara para pihak. Pembebasan ini tidak otomatis: penghibah harus mengajukan Surat Keterangan Bebas ke Kantor Pelayanan Pajak sebelum akta ditandatangani.

Contoh Kerangka Akta Hibah

Berikut kerangka akta hibah tanah dengan nama, nomor, dan angka yang seluruhnya fiktif, disusun mengikuti pola blanko akta PPAT. Contoh ini hanya untuk memahami struktur dan isi. Akta hibah tanah yang sah tetap harus dibuat di hadapan PPAT yang berwenang di daerah kerja letak tanah, dibacakan, dan ditandatangani di hadapan dua orang saksi, sebagaimana disyaratkan peraturan perundang-undangan.

---

AKTA HIBAH
Nomor: 27/2026

Pada hari ini, Senin, tanggal dua puluh Juli dua ribu dua puluh enam (20-07-2026), hadir di hadapan saya, RATNA WIDIASTUTI, S.H., M.Kn., Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan daerah kerja Kabupaten Sleman, berdasarkan Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 000/KEP-00.0/000/2019, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini:

I. Tuan SUTRISNO HADIWIJAYA, lahir di Klaten pada tanggal 4 Maret 1958, Warga Negara Indonesia, pensiunan, bertempat tinggal di Jalan Kaliurang Kilometer 9 Nomor 14, Kabupaten Sleman, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 3404xxxxxxxxxxxx. Untuk melakukan perbuatan hukum dalam akta ini telah memperoleh persetujuan istrinya, Nyonya SRI HANDAYANI, yang turut menandatangani akta ini. Selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA atau PENGHIBAH.

II. Nona ARINI PUSPITASARI, lahir di Sleman pada tanggal 11 September 1994, Warga Negara Indonesia, karyawan swasta, bertempat tinggal di alamat yang sama, pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor 3404xxxxxxxxxxxx, anak kandung Pihak Pertama. Selanjutnya disebut PIHAK KEDUA atau PENERIMA HIBAH.

Para penghadap dikenal oleh saya, PPAT, dan menerangkan bahwa mereka sepakat mengadakan penghibahan dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1 - Objek dan Pernyataan Hibah
Pihak Pertama dengan ini menghibahkan secara cuma-cuma kepada Pihak Kedua, dan Pihak Kedua menyatakan menerima hibah tersebut, atas sebidang tanah:

• Hak Milik Nomor 01234/Condongcatur, atas nama Sutrisno Hadiwijaya;
• Surat Ukur tanggal 12 Mei 2003 Nomor 456/2003, Nomor Identifikasi Bidang Tanah 13.04.05.06.01234;
• Luas 300 m2 (tiga ratus meter persegi), terletak di Jalan Melati Nomor 8, Kelurahan Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta;
• Berikut segala sesuatu yang berdiri dan tertanam di atasnya.

Nilai objek hibah sebagai dasar penghitungan pajak disepakati sebesar Rp900.000.000,00 (sembilan ratus juta rupiah).

Pasal 2 - Peralihan dan Penguasaan
Objek hibah beralih kepada Pihak Kedua terhitung sejak akta ini ditandatangani. Sejak saat itu segala keuntungan maupun kerugian atas objek hibah menjadi hak dan tanggungan Pihak Kedua, dan penguasaan fisik diserahkan dalam keadaan sebagaimana adanya, yang telah diketahui Pihak Kedua.

Pasal 3 - Jaminan Pihak Pertama
Pihak Pertama menjamin bahwa objek hibah adalah benar miliknya, tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan dengan hak tanggungan, tidak dalam sitaan, tidak dijual atau dijanjikan kepada pihak lain, serta bebas dari beban apa pun. Pihak Pertama membebaskan Pihak Kedua dari segala tuntutan pihak ketiga mengenai hal tersebut.

Pasal 4 - Pajak dan Biaya
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menjadi beban dan telah dibayar oleh Pihak Kedua. Pajak Penghasilan atas pengalihan hak menjadi beban Pihak Pertama, yang untuk perbuatan hukum ini telah memperoleh Surat Keterangan Bebas dari Kantor Pelayanan Pajak Pratama Sleman. Biaya pembuatan akta dan pendaftaran peralihan hak menjadi beban Pihak Kedua. Pajak Bumi dan Bangunan sampai dengan tahun berjalan telah dilunasi Pihak Pertama.

Pasal 5 - Kuasa Pendaftaran
Pihak Pertama dan Pihak Kedua memberi kuasa kepada PPAT untuk mendaftarkan peralihan hak berdasarkan akta ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman, dan untuk melakukan segala tindakan yang diperlukan guna keperluan tersebut.

Pasal 6 - Domisili Hukum
Mengenai akta ini dan segala akibatnya, para pihak memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan Negeri Sleman.

PENUTUP
Demikian akta ini dibuat di hadapan para pihak dan saksi-saksi: 1) Bambang Prasetyo, pegawai kantor PPAT; 2) Dewi Larasati, pegawai kantor PPAT. Setelah akta ini dibacakan oleh saya, PPAT, kepada para penghadap dan saksi-saksi, maka segera akta ini ditandatangani oleh para penghadap, para saksi, dan saya, PPAT, dalam dua rangkap asli: satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran peralihan hak.

---

Penutup

Inti persoalan hibah tanah sebenarnya sederhana: niat baik saja tidak cukup, bentuknya harus benar. Hibah berlaku semasa hidup dan langsung memindahkan hak begitu akta PPAT ditandatangani dan didaftarkan, sedangkan warisan baru terbuka ketika pewaris meninggal, dan wasiat masih bisa dicabut selama pembuatnya hidup. Ketiganya juga dibatasi rambu yang sama, yaitu bagian mutlak ahli waris menurut Pasal 913 dan Pasal 914 KUHPerdata, atau batas sepertiga harta menurut Pasal 210 KHI bagi yang tunduk pada hukum Islam.

Kalau teman-teman berencana menghibahkan tanah, tiga langkah ini layak dilakukan sejak awal: hitung dulu porsi anak-anak lain agar tidak menimbulkan gugatan inkorting di kemudian hari, siapkan persetujuan pasangan dan pengecekan sertipikat, lalu selesaikan BPHTB dan SKB PPh sebelum menghadap PPAT. Membicarakannya secara terbuka dengan seluruh anak sebelum akta dibuat sering kali lebih menghemat biaya daripada semua nasihat teknis di atas.

Tulisan ini disusun untuk tujuan edukasi dan pemahaman umum, bukan merupakan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Setiap perkara memiliki fakta, dokumen, dan konteks daerah yang berbeda, termasuk perbedaan tarif dan ketentuan dalam Peraturan Daerah masing-masing. Untuk penanganan kasus nyata, silakan berkonsultasi dengan notaris, PPAT, atau advokat yang berwenang.

Related Posts