Pajak Aset Kripto Setelah PMK 50/2025: PPN Dihapus, Tarif PPh Naik - Karyahukum

Cerita yang paling sering saya dengar soal renovasi bunyinya begini: pekerjaan disepakati lewat obrolan WhatsApp, uang muka dikirim, tukang datang dua minggu, lalu hilang. Waktu ditagih, jawabannya "bahannya naik, Pak". Waktu diminta uangnya kembali, jawabannya lebih pendek lagi: tidak ada.

Yang membuat kasus seperti ini sulit dikejar bukan karena hukumnya tidak melindungi, melainkan karena tidak ada dokumen yang bisa dipegang. Tanpa perjanjian tertulis, teman-teman harus membuktikan isi kesepakatan lewat tangkapan layar dan kesaksian, dan itu jauh lebih berat daripada menyodorkan satu lembar kontrak.

Jadi mari kita bahas tuntas. Apa dasar hukum perjanjian pemborongan? Apa bedanya dengan mempekerjakan tukang harian? Apa saja yang wajib ada di dalam kontraknya supaya tidak jadi bumerang? Dan bagaimana mengatur termin pembayaran supaya uang teman-teman tidak habis sebelum pekerjaannya selesai?

Dasar Hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pasal 1601b mengatur perjanjian pemborongan pekerjaan, yaitu perjanjian di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyelesaikan suatu pekerjaan bagi pihak lain dengan harga yang ditentukan. Pasal 1604 sampai 1616 mengatur rincian hak dan kewajiban para pihak, termasuk tanggung jawab atas bahan dan risiko kerusakan.
• Pasal 1320 KUHPerdata tentang empat syarat sah perjanjian, dan Pasal 1338 yang menegaskan perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihaknya.
• Pasal 1243 dan Pasal 1267 KUHPerdata yang menjadi dasar tuntutan ganti rugi dan pembatalan bila salah satu pihak wanprestasi.
• Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi. Berlaku apabila pekerjaan dilaksanakan oleh penyedia jasa konstruksi berbadan usaha. Untuk renovasi rumah oleh tukang perseorangan, yang dipakai tetap ketentuan KUHPerdata.
• Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai. Dokumen perdata yang akan dipakai sebagai alat bukti di pengadilan terutang bea meterai Rp10.000,00.

Pemborongan atau Perjanjian Kerja? Bedanya Menentukan

Banyak orang menyamakan keduanya, padahal akibat hukumnya jauh berbeda.

Aspek	Perjanjian Pemborongan	Perjanjian Kerja (tukang harian)
Yang dibeli	Hasil pekerjaan yang selesai	Tenaga selama jam kerja
Dasar hukum	Pasal 1601b dan 1604-1616 KUHPerdata	UU Ketenagakerjaan
Cara bayar	Harga borongan, dicicil per termin	Upah harian atau bulanan
Risiko keterlambatan	Ditanggung pemborong	Ditanggung pemberi kerja
Pengawasan harian	Tidak wajib, hasilnya yang dinilai	Diperintah dan diawasi langsung
Hak ketenagakerjaan	Tidak melekat	Melekat: THR, lembur, jaminan sosial

Konsekuensinya nyata. Kalau perjanjiannya pemborongan, keterlambatan adalah tanggung jawab pemborong dan teman-teman berhak menuntut denda. Kalau yang terjadi sebenarnya hubungan kerja harian, keterlambatan justru jadi risiko teman-teman sendiri, dan bisa muncul kewajiban ketenagakerjaan yang tidak pernah dibayangkan.

Sembilan Hal yang Wajib Ada di Dalam Kontrak

1. Identitas kedua pihak secara lengkap, termasuk nomor identitas dan alamat, supaya jelas siapa yang bisa digugat bila terjadi masalah.
2. Lingkup pekerjaan yang terukur. Jangan menulis "renovasi dapur". Tulis luas area, jenis pekerjaan, dan batasnya. Inilah yang paling sering jadi sumber sengketa.
3. Spesifikasi bahan sampai merek dan tipe. Sebutkan juga siapa yang menyediakan bahan. Pasal 1605 KUHPerdata membedakan pemborongan yang bahannya disediakan pemborong dan yang hanya menyediakan tenaga.
4. Harga borongan dan apa saja yang sudah termasuk. Tegaskan apakah harga sudah mencakup bahan, upah, alat, dan pembuangan puing.
5. Jangka waktu dengan tanggal pasti, bukan "kurang lebih dua bulan".
6. Termin pembayaran yang terkait progres, bukan terkait tanggal.
7. Denda keterlambatan dengan besaran dan batas maksimalnya.
8. Masa pemeliharaan dan retensi, yaitu jangka waktu pemborong wajib memperbaiki cacat setelah serah terima.
9. Cara penyelesaian sengketa dan pilihan domisili hukum.

Mengatur Termin Supaya Uang Tidak Habis Duluan

Ini bagian yang paling menentukan. Kesalahan paling mahal adalah membayar berdasarkan tanggal, bukan berdasarkan pekerjaan yang benar-benar terpasang. Pola yang relatif aman:

Termin	Besaran	Syarat pencairan
Uang muka	20%	Setelah kontrak ditandatangani
Termin II	30%	Progres fisik mencapai 40%, diverifikasi bersama
Termin III	30%	Progres fisik mencapai 80%, diverifikasi bersama
Termin IV	15%	Serah terima pertama, pekerjaan 100%
Retensi	5%	Setelah masa pemeliharaan berakhir tanpa cacat

Dua prinsipnya sederhana. Pertama, uang muka jangan besar; 20 sampai 30 persen sudah cukup untuk membeli bahan awal. Kedua, sisakan retensi. Lima persen yang ditahan selama masa pemeliharaan jauh lebih ampuh membuat pemborong kembali memperbaiki kebocoran daripada seribu pesan WhatsApp.

Contoh Perhitungan Denda

Misalkan nilai kontrak Rp250.000.000 dengan jangka waktu 90 hari, denda satu per seribu per hari, dibatasi maksimal 5 persen dari nilai kontrak. Pekerjaan selesai pada hari ke-120, artinya terlambat 30 hari.

• Denda per hari: 1/1000 x Rp250.000.000 = Rp250.000
• Denda 30 hari: 30 x Rp250.000 = Rp7.500.000
• Batas maksimal: 5% x Rp250.000.000 = Rp12.500.000

Karena Rp7.500.000 masih di bawah batas, denda yang berlaku Rp7.500.000 dan bisa dipotong langsung dari termin terakhir. Batas maksimal itu penting: tanpa batas, denda bisa melampaui nilai kontrak dan justru membuat pemborong memilih kabur daripada menyelesaikan.

Contoh Kerangka Surat Perjanjian Pemborongan

Berikut kerangka yang bisa teman-teman sesuaikan. Titik-titik sengaja dikosongkan supaya diisi dengan data sebenarnya. Untuk pekerjaan bernilai besar atau yang melibatkan penyedia jasa konstruksi berbadan usaha, sebaiknya kontraknya disusun atau ditinjau oleh ahli, dan bila diperlukan akta autentik, dibuat di hadapan notaris.

---

SURAT PERJANJIAN PEMBORONGAN PEKERJAAN RENOVASI
Nomor: ...... / SPP / ...... / 20......

Pada hari ini, ......, tanggal ...... bulan ...... tahun ......, di ......, yang bertanda tangan di bawah ini:

1. Nama: ......; Tempat/tanggal lahir: ......; Pekerjaan: ......; Alamat: ......; Nomor identitas: ......, selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (Pemberi Pekerjaan).

2. Nama: ......; Tempat/tanggal lahir: ......; Pekerjaan: ......; Alamat: ......; Nomor identitas: ......, selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (Pemborong).

Pasal 1 - Lingkup Pekerjaan
Pihak Pertama memberikan pekerjaan renovasi kepada Pihak Kedua berupa ...... yang berlokasi di ......, dengan rincian lingkup dan gambar kerja sebagaimana Lampiran I yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian ini.

Pasal 2 - Spesifikasi Bahan
Bahan yang dipakai wajib sesuai daftar spesifikasi pada Lampiran II, meliputi merek, tipe, dan mutu. Penggantian bahan hanya boleh dilakukan atas persetujuan tertulis Pihak Pertama.

Pasal 3 - Harga Borongan
Harga borongan disepakati sebesar Rp ...... (...... rupiah), sudah termasuk bahan, upah tenaga kerja, peralatan, dan pembersihan lokasi. Harga bersifat tetap dan tidak berubah kecuali ada pekerjaan tambah kurang yang disepakati tertulis.

Pasal 4 - Jangka Waktu
Pekerjaan dilaksanakan selama ...... hari kalender, terhitung sejak ...... sampai ......

Pasal 5 - Cara Pembayaran
Pembayaran dilakukan bertahap berdasarkan progres fisik yang diverifikasi bersama, dengan rincian sebagaimana tercantum dalam Lampiran III. Setiap pembayaran dilakukan melalui transfer ke rekening ...... atas nama ......

Pasal 6 - Pekerjaan Tambah Kurang
Setiap perubahan lingkup wajib dituangkan dalam adendum tertulis yang memuat uraian pekerjaan, nilai, dan penyesuaian waktu, sebelum pekerjaan dilaksanakan.

Pasal 7 - Denda Keterlambatan
Apabila Pihak Kedua terlambat menyelesaikan pekerjaan, dikenakan denda sebesar ...... per seribu dari nilai kontrak untuk setiap hari keterlambatan, dengan denda maksimal ...... persen dari nilai kontrak, dan dapat diperhitungkan langsung dengan pembayaran termin.

Pasal 8 - Serah Terima dan Masa Pemeliharaan
Serah terima pertama dilakukan setelah pekerjaan selesai 100% dan dituangkan dalam berita acara. Masa pemeliharaan berlaku selama ...... hari sejak serah terima pertama. Selama masa itu Pihak Kedua wajib memperbaiki cacat atas biaya sendiri.

Pasal 9 - Retensi
Pihak Pertama menahan ...... persen dari nilai kontrak sebagai jaminan pemeliharaan, dibayarkan setelah masa pemeliharaan berakhir tanpa cacat yang belum diperbaiki.

Pasal 10 - Tanggung Jawab dan Keselamatan Kerja
Pihak Kedua bertanggung jawab atas keselamatan pekerjanya dan atas kerusakan yang ditimbulkan pada bangunan atau milik pihak ketiga selama pelaksanaan pekerjaan.

Pasal 11 - Keadaan Memaksa
Para Pihak dibebaskan dari tanggung jawab atas keterlambatan yang disebabkan keadaan memaksa, dengan kewajiban memberitahukan secara tertulis paling lambat ...... hari sejak peristiwa terjadi.

Pasal 12 - Pengakhiran Perjanjian
Pihak Pertama berhak mengakhiri perjanjian secara sepihak apabila Pihak Kedua menghentikan pekerjaan lebih dari ...... hari berturut-turut tanpa alasan yang dapat dibenarkan, setelah diberikan teguran tertulis sebanyak ...... kali.

Pasal 13 - Penyelesaian Perselisihan
Perselisihan diselesaikan secara musyawarah. Apabila tidak tercapai, Para Pihak memilih domisili hukum yang tetap di Kepaniteraan Pengadilan Negeri ......

Pasal 14 - Penutup
Perjanjian ini dibuat rangkap dua bermeterai cukup, masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama, ditandatangani Para Pihak dengan disaksikan dua orang saksi.

PIHAK PERTAMA (......)    PIHAK KEDUA (......)
SAKSI I (......)    SAKSI II (......)

---

Lima Kesalahan yang Paling Mahal

1. Uang muka terlalu besar. Membayar 50 persen di depan berarti menyerahkan seluruh daya tawar sejak hari pertama.
2. Lingkup pekerjaan ditulis samar. "Renovasi dapur" bisa berarti mengganti keramik saja, bisa juga membongkar seluruh instalasi air.
3. Tidak ada retensi. Setelah dibayar lunas, hampir tidak ada alasan bagi pemborong untuk kembali memperbaiki cacat.
4. Pekerjaan tambah kurang disepakati lisan. Di akhir proyek, ini berubah menjadi tagihan yang tidak pernah teman-teman rasa setujui.
5. Tidak menyimpan bukti progres. Foto bertanggal dan berita acara verifikasi adalah alat bukti terkuat kalau perkara sampai ke pengadilan.

Penutup

Perjanjian pemborongan yang baik sebenarnya cuma menjawab lima pertanyaan: apa yang dikerjakan, dengan bahan apa, berapa harganya, kapan selesainya, dan apa akibatnya kalau meleset. Kalau kelimanya terjawab jelas di atas kertas, sebagian besar sengketa renovasi tidak akan pernah terjadi.

Satu saran terakhir: luangkan satu sore untuk menyusun lampiran spesifikasi. Lampiran itu terlihat merepotkan di awal, tetapi dialah yang menyelamatkan teman-teman ketika pemborong berkata "dari dulu memang bahannya yang itu".

Tulisan ini disusun untuk keperluan edukasi dan pemahaman umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Seluruh nama, angka, dan data dalam contoh bersifat fiktif. Untuk pekerjaan bernilai besar atau yang tunduk pada ketentuan jasa konstruksi, sebaiknya kontrak ditinjau lebih dulu oleh advokat atau konsultan hukum yang berwenang.

Related Posts